随着“十四五”妄想明确提出实验城市更新行动 ，，老旧小区更新进入了周全提速阶段。。由于既有修建容量大、、、政府公共财务压力等因素 ，，古板政府大包大揽承当所有用度甚至巨额津贴的征迁模式难以持续 ，，迫切需要立异路径来破解这类小区刷新困局。。自主更新是基于政府政策指导 ，，以住民为更新主体 ，，在自有土地上自行承当建设本钱、、、接纳拆除重修的方式来完立室园自主刷新的新模式 ，，是撬动民间资金投入、、、拉动有用投资的有用手段 ，，对推动老旧小区刷新、、、危房解�！！�、、、城市风貌延续等具有主要的先行价值和实践意义。。
? 一、、、自主更新政策解读
2020年国务院办公厅宣布《关于周全推进城镇老旧小区刷新事情的指导意见》国办发〔2020〕23号提出“建设刷新资金政府与住民、、、社会实力合理共�；啤� ，，文件提出 ，，合理落实住民出资责任、、、推动社会实力加入 ，，凭证谁受益、、、谁出资原则 ，，起劲推动住民出资加入刷新 ，，支持规范种种企业以政府和社会资真相助模式加入刷新。。
浙江省住房和城乡建设厅、、、省开展刷新委与省自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点事情的指导意见（试行）》是天下首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见。。该指导意见提出了坚持“政府指导、、、业主主体 ，，因地制宜、、、分类指导 ，，包管清静、、、优化流程 ，，资源申报、、、试点先行” ，，指导群总从“要我改”到“我要改” ，，明确了自主更新试点规模和申报流程以及实验要求 ，，总体凭证“提出项目申请”“制订更新方案”“组织审查审批”“开展施工建设”“组织联合验收”等五个环节稳步推进。。在政策支持上 ，，该指导意见明确了自主更新政策的适用情景 ，，提出完善先行行业手艺和规范标准 ，，优化试点事情指导和服务等政策包管步伐。。
? 二、、、自主更新模式及案例剖析
? （一）自主更新模式
现阶段 ，，开展自主更新的模式主要有两种。。一种财务津贴+业主自主出资。。凭证“谁出资谁受益”的原则 ，，由业主承当大部分重修用度 ，，政府仅凭证旧改、、、加梯、、、未来社区建设等政策给予一定津贴或政府承当小部分用度。。其中 ，，用户承当用度主要包括原住房面积的改建费、、、新增面积的购置费、、、新增车位购置费等。。另一种是业主不必出钱 ，，政府也不必出钱只给指标（上调容积率） ，，整个拆旧建新由第三方资源垫资 ，，由新增面积销售所得笼罩所有本钱。。
? （二）案例剖析
现在 ，，南京、、、杭州、、、成都、、、广州、、、武汉等城市先后开展老旧小区自主更新实验。。
? ? ?1.南京鼓楼区虎踞北路4号5幢
南京鼓楼区虎踞北路4号5幢是我国公开报道的首例由产权人自筹资金举行危房翻建的项目。。该幢楼于2014年被判断为危房。。2020年 ，，虎踞北路4号5幢获得建设工程妄想允许证 ，，凭证“原址、、、原面积、、、原高度”的原则 ，，由政府津贴40% ，，业主自付60%拆除重修（翻建用度分摊比例为市、、、区和产权人2∶2∶6）。。2022年 ，，该衡宇完工交付 ，，但由于各方面原因 ，，直至2023年10月 ，，住民才陆续乐成办理新的不动产证。。
? ? ?2.四川成都中央花园二期
四川成都中央花园二期建成于1998年 ，，从2018年最先 ，，业主刷新意愿强烈。。2018年中央花园二期业委会向上级提出了刷新意愿 ，，但由于政策支持不完善和政策转变 ，，刷新妄想前后三次被停留。。中央花园二期是各实验自主更新小区中业主人数较多、、、业主群体相对多样化的小区。。2021年 ，，中央花园二期敲定“群众自主、、、政府支持、、、拆旧建新”的自拆自建原则 ，，并成立了“拆旧建新准备组”。。到2023年6月 ，，已有99.9%用户签字赞成自拆自建方案 ，，凭证该方案政府按业主产权证的证载面积增添20%的指标 ，，即在小区原积40万平米的基础上增添8万平米 ，，由有实力的修建商垫资修建8万平米 ，，以2.7万元/平米卖出 ，，可回款21.6亿元。。用该回款来修业主的自己的40万平米住房 ，，抵达业主不出钱1比1原地旧房换新居的愿望 ，，屋子卖出先送还承建方的垫资和利息。。但2023年12月 ，，市住建局给出论证意见“暂不实验‘自拆自建’” ，，项目处于停留状态。。
? ? ?3.杭州浙工新村小区
杭州浙工新村小区建于上世纪80年月 ，，由于小区设施老化、、、情形恶化等问题 ，，住民刷新的愿望强烈。。2023年5月 ，，杭州宣布《周全推进城市更新的实验意见》 ，，浙工新村小区被列为首批接纳自主更新模式举行重修的危旧小区之一。。浙工新村小区住民以“一幢楼一代表”为原则成立住民自主更新委员会 ，，代表大都住民行使权力 ，，接纳委托政府部分的形式实验项目刷新。。在近100%住民赞成的条件下 ，，由住民自主更新组织向政府提交自主刷新申请 ，，政府凭证“一事一议”方式举行审议 ，，条件合适的支持其举行“拆改连系”的自主刷新。。更新历程中 ，，住民总出资额约5亿元 ，，出资比例超80% ，，其余部分由旧改、、、加梯、、、未来社区建设等政策性津贴予以解决。。业主要承当的用度分为两部分 ，，一是原有住房的面积部分将凭证每平方米1350元出资 ，，不满53平方米的房源将凭证53平方米盘算 ，，二是每户最多可以扩面20平方米 ，，扩面部分将按市场评估价出资 ，，约莫为每平方米34520元。。
? ? ?4.广州花都区集群街2号楼
广州花都区集群街2号楼是广州市首例多业主自主筹资更新、、、政府给予激励的拆危建新试点项目。。集群街2号楼建于上世纪70年月 ，，此前已判断为D级危房。。2023年花都区住房和城乡建设局凭证“谁受益、、、谁出资”“原拆原建、、、增添公服”的妄想思绪拆建集群街2号楼 ，，即由多产权业主配合承当刷新本钱 ，，并勉励权属人自行委托区属国企作为实验主体开展拆除重修详细事情。。项目拆建投资估算785万元 ，，财务给予适当激励 ，，而所有业主需要按4600元/平方米的标准举行预缴资金筹集。。
? ? ?5.武汉青山区21街坊
武汉青山区21街坊是武汉首次挂牌的危旧房相助化刷新项目。。因衡宇修建年月久远 ，，保存较大的清静隐患 ，，小区住民群众刷新意愿强烈。。为改善小区栖身条件 ，，小区住民提出了原地拆建的建议 ，，并自觉申请组建联合社 ，，启动危旧房相助化刷新。。2023年12月22日 ，，危旧房刷新联合社由小区住民、、、产权单位提倡成立 ，，通过入社协议明确社员责、、、权、、、利 ，，并提供土地资源 ，，与开发企业相助 ，，实现小区刷新。。承接企业受委托加入所作刷新项目投资、、、建设和运营。。政府通过政策、、、服务等方式予以支持。。2024年5月24日 ，，青山区21街坊危旧房相助化刷新项目公开挂牌。。
表1 ?自主更新案例合集
? 三、、、自主更新履历总结及问题剖析
? （一）履历总结
一是坚持政府指导、、、业主主体的实验机制。。自主更新意愿集中的住宅小区 ，，成立业主自主更新委员会作为组织实验主体 ，，自愿提出更新申请 ，，由政府纳入自主更新妄想后 ，，制订自主更新方案由业主配相助出决议。。如杭州浙工新村项目 ，，以“一楼幢一代表”为原则成立自主有机更新委员会 ，，代表大都住民行使权力并委托政府部分实验刷新 ，，有力地推动共识统一、、、住民签约、、、问题协商等事情。。
二是坚持住民为主、、、多元筹措的筹资模式。。坚持以住民出资为主的资金筹集方式 ，，有用破解了古板更新刷新政府兜底的问题。。如南京鼓楼区虎踞北路4号5幢的危房翻建项目中 ，，由政府津贴40% ，，业主自付60%拆除重修；武汉青山区21街坊与开发企业相助 ，，由承接企业加入项目投资、、、建设和运营 ，，实现小区刷新。。
三是坚持激励指导、、、因地制宜的政策设计。。增强政策激励 ，，通过适当增添栖身修建面积、、、减免谋划服务性收费等提高住民开展自主更新的起劲性。。如广州花都区集群街2号楼项目 ，，政府给予适当激励。。各地要充分思量自身现真相形 ，，凭证差别老小区的类型和特点 ，，凭证“一事一议”方式制订自主更新的模式和战略。。
? （二）问题剖析
一是资金筹集难题 ，，自主更新步伐缓慢。。老旧小区拆建投资较大 ，，业主作为主要出资人承当较大的资金压力 ，，各业主家庭情形、、、更新诉求差别 ，，个体业主可能由于经济问题难以支付更新用度或由于自主更新意愿不强而为资金筹集带来难题。。现在南京、、、杭州、、、广州的乐成案例小区地理位置均十分优越 ，，所在区域房价高 ，，自主更新后衡宇价值上升空间大 ，，住民获益显着 ，，因此住民自主更新意愿高 ，，资金筹集相对顺遂。。
二是利益多元重大 ，，自主更新推进难题。。自主更新需遵照“政府指导、、、业主主体”的原则 ，，因此从申请项目到制订方案、、、审查审批、、、施工建设、、、联合验收的全历程都需要业主高度加入、、、统一意见。。可是 ，，许多待更新的老小区户型结构差别很是大 ，，因此新建小区的户型设计、、、建设方案既要切合大都人的期待 ，，又要兼顾少数人的需求 ，，需要协调的业主利益很是多 ，，意见统一较为难题。。
三是政策尚不明确 ，，自主更新探索受阻。。现在大大都地区并没有明确自主更新相关政策 ，，部分现行政策冲突可能会让业主和外地政府“不敢更、、、不可更” ，，为自主更新的探索带来阻碍。。如成都中央花园二期的拆建方案在2020年由于属于商品房 ，，不属于棚户区 ，，政策上不可支持 ，，在2021年由于“榨取在城市更新中搭拆搭建”停留 ，，2023年市住建局经论证差别意自拆自建 ，，项目第三次停留。。
? 四、、、关于武汉开展自主更新的建议
? （一）多途径缓解资金压力
一是拓宽资金筹集渠道。。建议设立老旧小区自主更新专项基金 ，，依托相助社自有资产收益、、、财务资金、、、捐赠资金等 ，，吸引社会资产普遍加入 ，，主要接纳股权、、、债权投资方式 ，，建设市场化运作基金 ，，通过有用整合内外资源 ，，解决老旧小区自主更新融资难题。。
二是建设激励机制。。建议政府研究出台相关激励政策 ，，如拓宽住房公积金贷款的适用规模 ，，允许提取缴存人住房公积金账户内的存储余额或使用公积金贷款加入自主更新。。支持改建事情提供专项资金津贴 ，，获取最低标准土地收益 ，，土地出让收入返还给开发企业。。
三是探索相助共建模式。。建议引入社会资源 ，，通过与企业相助开发的方式 ，，配合推进老旧小区更新。。勉励央企国企重视老旧小区自主更新 ，，勇于继承 ，，起劲加入。。勉励相邻小区联合举行自主更新 ，，配合筹集资金 ，，共享公共设施 ，，降低本钱。。
? （二）多行动协调多方利益
一是完善业主协商机制。。建议建设健全业主委员会制度 ，，制订明确的协商流程和决议机制 ，，确保业主的意见能够获得充分表达和合理思量。。勉励接纳相助社方式举行老旧小区自主更新 ，，将希望改善栖身条件的住民群集起来 ，，形成协力 ，，由相助社来认真所有拆建事情的统筹安排。。
二是引入专业机构协调。。建议约请自力第三方调解机构加入协调监视 ，，为业主提供专业的建议息争决方案 ，，资助协调各方利益 ，，确保项目实验的质量和公正。。
三是分阶段推进更新。。关于利益协调难题的小区 ，，可以分阶段举行更新。。关于拆迁后还建事宜 ，，建议整体妄想 ，，分步实验 ，，先从公共区域、、、基础设施等方面入手 ，，逐步推进到户型设计等涉及个人利益的部分。。
? （三）多维度完善政策包管
一是明确妄想政策。。建议出台专项政策 ，，明确可开展老旧小区自主更新的规模 ，，明确拆建后还建及资金赔偿相关事项 ，，明确老旧小区自主更新后的产权归属与治理模式 ，，对住民配合出资项目明确产权份额和治理责任等。。
二是强化资金激励。。建议出台专项财务资金津贴、、、税费优惠减免政策等 ，，给予住民资金支持 ，，并凭证刷新规�！！�、、、难度及住民加入度合理分配。。勉励金融机构开发针对老旧小区自主更新的低息贷款产品 ，，为有需求的业主提供资金支持。。
三是优化政策情形。。建议开通绿色审批通道支持 ，，简化老旧小区自主更新妄想审批流程 ，，降低行政门槛。。建议调动部分包管性住房用于过渡期业主安顿。。建设响应清静包管机制 ，，制订社会风险应急预案 ，，包管社会稳固 ，，维护民生清静。。
